Helping apartment owners avoid levy shock

For apartment and townhouse owners, the next big bill could arrive with a sickening lack of 

warning.  

A leaking roof, failed cladding, fire-system upgrades or structural work can cost hundreds of 

thousands – even millions – for a building, leaving individual owners scrambling to find a large 

share of the cost at once. 

Too often, a body corporate’s long-term maintenance fund has insufficient reserves to pay for 

urgent work, a growing problem as construction costs increase faster than ordinary inflation. 

A lump sum can change lives 

“Frequently, owners of body corporate units are faced with costs which just can’t be anticipated 

in a maintenance plan,” says Paul Morton, founder and CEO of Australasian specialist lender 

Lannock. 

“A problem pops up. It means a special levy. It’s a struggle for most people to find that money 

on short notice and causes a huge amount of stress for everyone.” 

That’s the dilemma Lannock is here to solve in New Zealand. After more than 20 years funding 

body corporate projects across Australia, Lannock has entered 

the market here with flexible 

loans made to the body corporate itself, rather than to each apartment or townhouse owner. 

The impacts of such a scenario are very real. An apartment or townhouse is not merely an 

investment. For a growing number of Kiwis, it is their home, 

often bought with the expectation 

that regular body corporate levies would be contained. 

When the unexpected happens, those who can’t access funds immediately are hit the hardest – 

pensioners on fixed incomes and young first-home owners. But delaying works is another costly 

impact to a body corporate. 

“Deferring work will leave residents living with leaks, mould or other defects, while allowing the 

problem, and the eventual scope of work, to grow,” Morton says. 

What begins as a roof repair can become a more extensive structural project after water 

damage spreads. Morton says the company has seen delayed projects ultimately cost 150-250% 

more than they would have if addressed earlier. 

“If owners are forced to sell to fund a hefty one-off levy to fund the work, that can also impact 

property values as several apartments hit the market simultaneously,” Morton points out. 

Funding the building, not the individual 

Lannock’s solution is to add a new funding option: a loan to the body corporate itself. Loan 

terms typically last five to seven years with a maximum of 15 years. 

The building owners must approve the funding at a general meeting, but the loan is not a 

collection of personal loans to unit holders. Individual owners do not provide personal 

guarantees or personal financial information, and Lannock does not conduct credit checks on 

them or place mortgages, caveats or other charges over their units. 

The body corporate remains responsible for meeting the loan obligation, using levies paid by 

owners to do so. In practical terms, that means a large one-off bill can be converted into 

planned repayments over an agreed period. 

“A loan does an excellent job of smoothing out lumpy cash flows,” Morton says.  

“When you bought your apartment, you didn’t front up with 100% equity. You used a mix of 

debt and equity. It’s the same principle when it comes to using a loan to cover a large or 

unexpected expense in a body corporate.” 

A new option for NZ owners 

Lannock’s strength lies in its deep experience – more than 20 years working with all types of 

building owners and issues to solve complex funding shortfalls. 

It recently funded a body corporate in Melbourne’s South Yarra suburb to the tune of $12 

million to fix significant defects. In Windsor, New South Wales, it provided a loan of $3.2 million 

to a body corporate that wanted to fix their shared spaces. It regularly funds loans of $500,000 

or more to reduce the burden of levy increases. 

“The point is not that borrowing is automatically preferable to a healthy maintenance fund,” 

Morton notes. “It is that bodies corporate should plan both what work is likely to be needed 

and how it can be funded. Loans, special levies and maintenance funds are all types of funding 

options available.” 

The planning conversation is becoming urgent in New Zealand. Many apartment and townhouse 

developments face the legacy of leaky-building and cladding problems, ageing infrastructure 

and deferred maintenance. 

Seismic strengthening is a growing concern. But proposed law changes that seek to overhaul the 

earthquake-prone building system will give building owners more time to secure funding to 

undertake remediation work. 

“That’s an opportunity to use a structured body corporate loan to complete necessary work 

sooner, while spreading the cost among the owners who benefit from the building over time,” 

Morton says. 

Lannock can also work with company-share properties, although their different legal structure 

requires a different process.  

Its competitive interest rates and flexible repayment terms have already supported thousands 

of building projects in Australia. 

For owners and committees, this valuable funding line does not remove the hard questions. 

They still need good capital expenditure planning, transparent project costs, proper governance 

and a clear understanding of interest and fees. 

But a Lannock loan can reduce the risk that a necessary repair becomes a sudden, life-disrupting 

demand for cash. For neighbours facing a major bill, that can be the difference between putting 

work off and getting it done.